Что такое 214-ФЗ и для чего он нужен

Речь идет о федеральном законе, регулирующем участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Сразу отметим, что все условия и гарантии этого закона распространяются только на тех дольщиков, которые заключили с застройщиком так называемый ДДУ, то есть договор участия в долевом строительстве.

Благодаря такому договору у покупателя появляется больше шансов избежать долгостроя, судебных разбирательств с застройщиком в попытке вернуть свои деньги, двойных продаж квартир и других неприятностей.

В соответствии с 214-ФЗ ДДУ должен содержать полную информацию об объекте строительства, его определение в соответствии с проектной документацией, сроки, в которые застройщик обязан передать объект дольщику, точную цену договора, срок и порядок оплаты, гарантийный срок на объект.

О гарантиях

В целом 214-ФЗ направлен на то, чтобы защитить интересы дольщиков. Во-первых, он снижает риск двойных продаж недвижимости, поскольку каждый договор участия в долевом строительстве должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.

Также закон запрещает начинать строительство объекта до тех пор, пока его проект не будет полностью согласован. При этом после согласования застройщик не имеет права вносить в проект любые изменения, касающиеся в том числе количества этажей, качества и технологии строительства и т. д.

В ДДУ должно быть четко прописано, что именно покупает дольщик, то есть — указаны номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и пр. Кроме того, застройщик не имеет права в одностороннем порядке повышать цену на квадратный метр, если иное не оговорено в договоре с дольщиком. Также 214-ФЗ предусматривает правила возврата покупателю вложенных средств в случае расторжения договора по вине любой из сторон.

Наконец, в законе указаны случаи, когда дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и рассчитывать на компенсацию со стороны застройщика.

Не по правилам

По идее 214-ФЗ запрещает продавать строящиеся объекты без заключения ДДУ. Но ряд застройщиков по тем или иным причинам старается обойти данный запрет.

Клиенту, например, могут предложить заключить ПДДУ — предварительный договор долевого участия (не путайте с ДДУ). Эксперты отмечают, что причиной, как правило, становится отсутствие полного пакета разрешительной документации на строительство, поскольку в этом случае зарегистрировать ДДУ в Росреестре просто невозможно.

Кроме того, до сих пор привлечь деньги в строительство можно благодаря выпуску жилищных сертификатов, созданию жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов, члены которых приобретают не квадратные метры, а паи.

В любом из этих случаев вложение денег в недвижимость связано с высокими рисками для покупателя. Поскольку, например, деятельность ЖСК и ЖНК регулируется ЖК РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», которые не предусматривают гарантий защиты прав их членов как участников долевого строительства.

Словом, если у вас появились сомнения или вопросы при заключении договора на приобретение недвижимости, всегда лучше обратиться за помощью к юристу.